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《价值工程》浅谈房地产开发中工程管理的应用

【摘要】:房地产项目开发是一个极其复杂的庞大工程,涉及的内容较多,全面、系统的工程管理显得尤为重要。据资料显示,2000年,城市住宅区和房地产行业的增加值已达到5400亿元,其比重占据整个GDP的6%,由此可见,近20年的时间,房地产行业取得了快速发展。房地产产业链是个错中复杂的食物链,包括前期的准备工作、分析、策划、拆迁、施工、销售等环节,一般我们会将其化为三个阶段,即准备、施工(也叫做工程建设)和经营。其中工程建设是最为关键的决定性环节,房地产开发成功与否的最基本的条件就是该过程所生产的出来的产品能否被广大消费者所喜爱。同时,为了保证产品质量,防范房产开发产生的高风险,国家已出台相关政策,确立房产开发商为第一责任人。迫于来自各界的压力,房产商唯一的选择就是树立消费者第一的宗旨。本文主要从房地产开发的规划管理、设计与管理以及施工管理等三个方面具体阐述了工程管理在房地产开发中的应用,主旨在提高房地产开发项目工程管理水平,尽可能与国际先进的项目开发管理模式接轨,创造出更多、更好的优质房地产工程。


  【关键词】:房地产开发;工程管理;应用分析


  1.房地产开发的规划管理


  规划管理是房地产开发工程管理的基本工作,也是最重要的第一步,房地产开发规划管理的最主要的内容是确定楼盘规划方案。其主要内容包括:


  1.1地理位置的确定。规划部根据市场部提供的市场调查数据,确定其地理位置,规划出楼盘的建筑面积、使用面积、公摊面积以及户型和市场需求量。


  1.2以国家相关法律法规为依据,实行方案设计竞标,以布局合理,立体感强,户型好为主要评断标准,进行客观公正的评价。


  1.3善于沟通。积极配合相关部门的工作,利用规划部熟悉地域规划的知识的优势,综合各部门的数据确立出能实现效益最佳化的方案。


  2.房地产开发的设计和管理


  2.1注重设计单位的选择。很多房地产企业为了节约成本而降低对设计方案的要求,退而求其次的选择一些缺乏设计实例和创新意识的设计单位。根据相关数据表明,在整个房地产开发项目中,设计方案的费用所占比例在1%以下,但实际上而言,房地产开发项目设计质量直接关系到整个项目实施质量好坏。因此我们应该根据国家相关法律法规规定,优先选择一些具有设计实力的设计单位。同时,为了保证房地产开发商项目的实施,应要求设计单位有较高的工作效率,用最短的时间提供设计方案。当然,也不能单单为了追求速度而忽视了质量。


  2.2注重工程的科技含量。施工图是整个项目实施过程的指南,为了防止出现工程隐患,房地产商切忌随意更改已审查过了的施工图,如需变更,也需要办理相关手续。


  2.3工作中保持与设计人员的沟通。随时了解设计方案的进度和设计过程中出现的问题,对于出现的问题加以解决,并把整个项目的理念,要求和房地产商的期望目标多跟设计人员沟通传达,以便于他们能够更好的理解并结合他们的工作经验加以运用。从而保证设计方案的高效性和实用性。


  3.房产开发的施工管理


  3.1施工前期的准备工作。在房地产开发项目施工管理中,施工单位与房产商签署的施工合同是非常重要的管理依据。因此,这是所有工作内容的第一步,也是首要工作内容;其次,严格、仔细审批《建设工程规划许可证》以及《施工许可证》也是确保整个项目正常、顺利进行的重要因素;再者,房产商、设计单位和施工单位三方的会审会议的召开,其主要目的就是对设计图进行详细肢解的过程,让各方尽量多的提出建设性的意见和问题,预先探讨施工过程中可能出现的问题,以便于施工的顺利进行。


  3.2施工质量控制。施工质量控制是整个施工管理工作的核心,房地产开发项目的质量管理应贯穿于整个施工全过程,贯彻落实“质量第一”的施工原则,房地产开发商应做好项目设计、监理单位、施工单位等各参与单位的组织、协调工作。具体表现为:对于监理单位而言,应根据其签订的委托监理合同,承担相应的质量监督责任,对每一道程序实行严格监管,对于质量不合格的程序不予验收,层层把关。对于施工单位来说,应严格按照国家相关政策,加强施工过程中的质量控制,保证每道工序都达到国家标准要求。对于施工过程中出现的疑难问题或技术问题应及时与房产开发单位沟通。最后就是工程物资的采购,需要房产开发单位多掌握市场信息,根据国家相关法律规定通过竞标的形式选择质量有保障,信誉度高的品种。


  3.3成本控制。成本费用耗费的多少直接影响着房产商的利益,为促使利益最大化,节约成本是必不可少的。房产开发工程的成本组成部分有建安造价、小区建设费、设计费、监管费和各项政府性征收的杂费组成,其中占据80%以上比例的是建安造价,由此可见做好工程成本控制是极其重要的环节。房地产商可以从以下两方面着手工程成本控制管理,一方面,真正引进竞争体制,采取公平公正公开的原则在中标的施工单位中选择价格较低的单位,另一方面,在施工过程中做好款项的拨付,做到合理利用款项。


  3.4工期控制。房产项目施工管理中另一重要的工作内容就是工期的控制,因为其直接影响到开发商、施工单位的切身利益,因此开发商要时刻督促施工单位结合实际编制可行性较高的进度计划表,各个计划期都积极配合监工人员的检查,提高工作效率,一旦出现问题,及时改正,以确保整个项目顺利实施直至竣工。


  4.加强房地产项目开发后评价


  在完成房地产项目后,应系统、客观的分析已完成项目的执行过程、项目效益、作用及其具体影响,确定是否已经达到预期的投资目标,检查、总结投资活动实践,分析整个项目或规划的有效性、合理性,是否实现项目主要效益指标,总结其中失败的教训,积累经验,为后期项目决策以及投资决策管理提供重要的参考依据。在进行房地产项目开发后评价过程中,应始终坚持透明性、实用性、科学性、独立性等几项基本原则,制定科学、完善的后评价计划,设计良好的调查方案(内容包括调查对象、方式、内容、经费、计划等)。广泛收集与项目评价有关的阅读文件以及资料(比如像国家以及本行业相关政策以及规定、项目运营、建设、效益以及影响,工程施工承包单位、房产开发商内部各职能部门、专业设计单位等资料),深入现场了解、调查项目的相关情况。在相关资料以及现场实际调查的基础上,深入分析资料,结合项目科学性和合规性指标,项目管理与社会效益指标以及项目财务效益指标以及直接目标写出项目报告书,尽可能做到能够真实反映项目情况。

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